2010年11月21日 星期日

我對樓市、股市的看法 (上)

昨日財爺宣佈宣布為防止樓市泡沫風險,將徵收三級制的額外印花稅,以打擊樓市炒風。與此同時,人民銀行宣布年內第5度上調準備金率,以收緊銀根;另外國務院亦公佈16項措施穩定物價,當中隱含價格管制措施,肯定會損害一些上市公司的利益。

在中港兩地同時出招後,樓市、股市會受到多大的影響及後市將如何?大家不妨齊齊發表下看法,集思廣益。

先說說自己的看法。自己覺得是次中港兩地同時出招,來得既猛且快,是兩地政府有預謀的、而不是巧合的,目的是打擊熾熱的炒風。為什麼自己會有此感覺?最簡單的理由:有董建華前車之鑑,特首曾蔭權如果沒有事先諮詢中央的意見就出此辣招,萬一真的將樓市打到一沉不起而引起各方利益人士的反噬,他不怕突然“腳痛”中途引退嗎?怎麼看曾特首也不像如此有氣概、勇於承擔之人。 

由於懶得慢慢組織條理,自己有關樓市及股市的看法採用點列形式說明。

樓市

1. 投機炒賣
很多人都覺得樓價大升,主要原因是炒風熾熱所造成,對此自己只是部份認同。炒家炒賣無疑會對樓市起煽風點少的作用,加快樓市上升的速度及幅度,但對樓市起到真正支持作用的,是本地及海外的用家及長線投資者。故此,政府剛推出的辣招只可以趕絕短線炒家,真正的用家及長線投資者所受影響不會太大,即使有也只是心理上的影響。

2.  海外用家及投資者
由於聯繫匯率關係,港元跟隨美元貶值,令香港的資產價格在海外用家及投資者(尤其是受惠人民幣升值的國內人士)眼中覺得相對廉宜,故資金會持續湧進購買香港的物業,形成較大的需求。

3. 低息扭曲用家的供款能力
受惠於銀根鬆動及H PLAN按揭流行,以致供款低率處於超低的1厘水平,即使一個500萬的單位借9成按揭分25年供,每月的供款額也只是17000元左右,很多月入4萬元以上的家庭也可以負擔得起,這在三、四年前是匪夷所思的,故此從中得出的結論是超低息率扭曲了用家的真正負擔能力,間接抬高了樓價。

4. 本地投資者
由於息率處於超低水平,令物業的租金回報率相對高很多,吸引很多投資者買入物業作長線收租之用,以提高資金回報率。

總結以上四點,政府推出的新招相信難以令樓價大跌,最多只可以壓抑樓價不再大升及成交大減而已。要樓價下跌的最重要因素是 -  美國加息。美國加息從兩方面影響香港的樓價:1. 香港銀行跟隨加息,令按揭利率回復至以往的4-5厘水平,將扭曲了的供款能力還原;2. 美元因加息而轉強,令熱錢不再流入及扭轉貨幣貶值預期。

13 則留言:

  1. 贊成偉哥時既看法.
    如2手樓交投減少,而令放租盤增加,可能會令租金有下調.
    另外,也有分析認為樓市投機炒家會因新措施而轉往股市投機, 當然我都唔相信會十分利好股市, 不過可能會增加交投.

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  2. hi gary,今晚自己會完成下半部份,講講股市的看法。

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  3. Hi 偉哥, 禁D樓市投機者既錢會流向邊到?KA

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  4. CNF:
    供應不足難以令樓價大跌。等Yr2012-13

    港府收入與賣地成績掛勾,無亞爺聖旨,邊會自動自覺。
    Haha! 香港以後敏感政策都在週末收市後公布(跟足亞爺)。

    時辰到,每次炒樓炒到居屋,元朗屯門新界必死,無例外過,最誇張散户夾錢炒樓。

    樓市良心王文彥 ,有興趣可參考下
    http://www.easyproperty.com.hk/article_content.php?author=PHK_WMY

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  5. 我和偉哥看法相似,實際按揭利率是主要趨勢因素。另一個是炒家甚或長期投資者的”持貨能力”。我相信現在大陸炒家持貨能力還甚強,直至一些事情出現。一切一切都繫於one world one dream---China dream。看得多偉哥的分享,我也開始學塗鴉寫下一些以往作的研究。

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  6. 偉哥

    我認為樓價下跌可以是因為銀行自行加息,而非美國加息

    美國經濟無乜起色,加息可能等多一年都無

    早前本地銀行已將H按自行加息

    如果銀行為左保障自己安全,將H按計劃加息都可以令樓市稍稍下跌

    但好多H按都有鎖息上限,樓價應該唔會大幅下瀉

    至於1230我更想知道來年能否集中擴張市佔率

    根據百度百科同新聞,1230經過包裝事件仍有一定銷售量

    相信來年營業額應該無問題,最怕毛利率受壓

    YAN

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  7. 熱切期待偉哥對股市分析,
    香港只是彈丸之地,極小數地產大老板完全控制供求關係,加上煲呔全力配合,樓價談何大跌,只是當利率,環景轉變時,又是一班小業主受苦

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  8. hi 偉哥,

    有個關投資方法(唔係股票呢次)既問題想問你,希望你可以分享下。

    假設你個 portfolio 有大概10隻股票,隻隻都係心水..隻隻你都覺得估值非常吸引,想中/長期持有。現金有15%

    咁假如依家個依家好差,你又見到其他一D本身好貴,依家你發現變得好平既股票,咁想請問你會點做? 放左本身D股票?重組 portfolio??

    又假如依家既市好好,你又見到D升到好似火箭咁既股票,唔係大低買,但係又比人炒到上天,升極都有,咁你又會點做?會唔會心思思放左少少平身個D買黎呢D比人炒既股?

    不過,個大前提係,你非常之信任你手頭上果幾隻股票,雖然佢地依家股價上落不大,但你深信佢地係好股,你覺得你會點樣做決定呢??

    Many Thanks

    Jerry

    (呢個問題成日都出現係我腦入面,小弟經驗太淺,真係有時不知所措 ... 唔知大家會唔會有時都好似我咁心大心細?有既話請留個言,等小弟知道下會唔會唔係我一個先咁諗 .. thanks)

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  9. 中央出招, 應該對農業同化肥類GE公司有好處, 偉哥對呢類公司有冇研究??

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  10. hi 明叔,自己對此類公司研究不多,不好意思。

    hi jerry,如果自己已持有的股票有心水,估值又吸引,那為何要轉。你可以參考我之前寫的那篇“潛移黙化”。一隻股炒上30倍市盈率,你已適應此“合理”市盈率,然後跌返落20倍市盈率,你覺得很抵買,但會不會該股的合理市盈率只是15倍左右,之前是炒得過高?
    中學時代中文科曾學過一句話:坐這山,望那山,一事無成。希望你明白如果你是以基本因素去做投資決定,就要貫徹始終,不要因為股價不升而對自己有所懷疑。

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  11. hi noether,你的文章條理分明,論據清晰,實在值得一看。

    hi yan,1230的奶源來自新西蘭、澳洲,故澳元、紐元上升對其有影響,如果無法提高零售價以轉嫁成本,明年的毛利率是有機會下跌的。

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  12. 好強!
    偉哥既回覆真係當頭棒喝!我有自己一套投資方法,但係有時候會比外來既資訊所影響。真係多謝你既提酲。
    我會 keep 住孤立思考,尋求真相,但又不斷從有經驗既人身上學習!
    Many thanks

    Jerry

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